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民法典微学堂丨“房东要卖房,我只能搬出去了吗”

2021年01月12日 15:26 来源:舟山晚报 未经授权 不得转载

  江小姐来电咨询:

  为了工作方便,我在单位附近租赁了一套住宅并一直居住在那里。现在合同约定的租赁期限未到,房东却告诉我,他要把这套房子卖掉,让我赶紧搬出去,我当然不愿意。后来房东告诉我,即使他不卖掉,也会将该套房子作抵押,我肯定无法再住下去了。请问我只能搬出去了吗?

  董律师答:

  《民法典》第七百二十五条规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”而因《民法典》生效而废止的《合同法》第二百二十九条曾规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”两者相比,《民法典》对“买卖不破租赁”的规定进一步限定在租赁物被占有的状态下。

  另,《民法典》第四百零五条规定:“抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”这在废止的《合同法》中规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”两者相比,《民法典》对租赁物抵押前已出租的情况也作了进一步限定,要求租赁物是在被占有的情况下才可不受抵押权的影响。

  随着经济的发展,对物权的认识经历了从重视物的所有权归属到重视物的利用过程,所谓物尽其用,同时承租一方无论为了经营还是居住,因承租方本身不享有相应的不动产,相对于享有不动产物权的一方,其经济上往往处于劣势地位,衡量两者利益,法律更倾向于保护承租方的权利。

  综上,根据《民法典》,如租赁物一直处于被承租人占有的状态下,房东亦无权要求承租人提早交还租赁物,之后设立的抵押权也不得对抗之前的租赁合同。

  (浙江乾勇律师事务所 董力豪律师主讲)

原链接: 作者:    

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